Es gibt hübsch sanierte Altbauten, mit kräftig leuchtenden Außenwänden, funktionierenden Türen und gebeizten Böden. Nur bevor es soweit ist, sehen alte Häuser häufig heruntergekommen aus, morsch in der Substanz und faul in den Balken. Für manche ist das ein hoffnungsloser Fall. Andere sehen gerade darin eine große Chance. Zum Wohnen – und vor allem zum Investieren.

Fest steht: Wer Geld in eine denkmalgeschützte Immobilie steckt, spart Steuern, denn Baudenkmale besitzen eine erhöhte steuerliche Abschreibung. Danach können Kapitalanleger die Kosten für die Sanierung, Modernisierung oder auch Instandsetzung einer denkmalgeschützten Immobilie über zwölf Jahre verteilt zu 100 Prozent vom zu versteuernden Einkommen absetzen. Wenn der Eigentümer das Haus selbst bewohnt, kann er innerhalb von zehn Jahren 90 Prozent der Reparaturen geltend machen.

Es ist extrem schwierig, die wirtschaftlichen Risiken eines Denkmals abzuschätzen

Als Gegenleistung für die Steuergeschenke müssen die Eigentümer jede bauliche Veränderung, sei sie noch so klein, mit der zuständigen Denkmalbehörde absprechen. Heißt: Egal ob der Boden erneuert werden soll, Fenster ausgetauscht oder auch nur die Fassade einen neuen Anstrich bekommen soll – die Denkmalbehörde muss die geplanten Veränderungen begutachten und absegnen. Vor allem beim Kauf und Umbau einer Immobilie kann das viel Zeit kosten. Vom Kauf bis zur endgültigen Fertigstellung können zweieinhalb Jahre vergehen, schätzt Holger Lippmann, Geschäftsführer des Liegenschaftsfonds Berlin.

Ob die Anträge schnell bearbeitet werden, hängt auch immer von der zuständigen Denkmalbehörde ab; regionale Unterschiede müssen eingeplant werden. „In Berlin funktioniert die Zusammenarbeit zwischen Ämtern und Eigentümern in der Regel problemlos und unkompliziert. „In Potsdam dagegen kann es schon mal länger dauern“, sagt Ira von Cölln, Geschäftsführerin des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).

Von Cölln wohnt selbst in einem denkmalgeschützten Haus – und kann sich nichts Schöneres vorstellen. Das Gebäude habe Charme, Ausstrahlung und eine Geschichte. Eigenschaften, die bei Neubauten nicht zu finden seien. „Man muss ein Faible dafür haben und all die Eigenheiten, wie knarrende Holzdielen und hohe Decken, die viel Energie fressen, lieben“, sagt von Cölln. Die Steuervorteile nehme sie dankend an: „Bei einer normalen Immobilie kann man schließlich keine Ausgaben für Renovierungsausgaben geltend machen.“ Auch die heimische Wirtschaft profitiere von der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien. Nach Berechnungen des BFW setzt ein Euro Steuermindereinnahmen beim Denkmalumbau elf Euro an Folgeinvestitionen in Gang.

Potenzielle Investoren sollten sich von den steuerlichen Vorteilen aber nicht blenden lassen, mahnen Experten. Denn die Ersparnis hängt vom Einkommen des Eigentümers ab. „Bei Spitzenverdienern, die den höchsten Steuersatz zahlen, sind die Vorteile besonders groß“, sagt Waldemar Wiora, Geschäftsführer der Wi-Unternehmensgruppe, die sich auf den Verkauf von Denkmälern spezialisiert hat. „Der Eigentümer kann vor allem dann Steuern sparen, wenn der Kaufpreis der Altbausubstanz niedrig und die Herstellungskosten sehr hoch sind, da nur diese abgeschrieben werden können.“

Vor dem Kauf einer solchen Immobilie sollte daher geprüft werden, wie hoch die steuerlichen Vorteile wirklich ausfallen. Und auch das Objekt selbst muss genauer unter die Lupe genommen werden als eine Immobilie ohne Denkmalschutz. „Die steuerlichen Vergünstigungen klingen erst einmal verlockend“, sagt auch Andrea Pissarczyk, Vorstandsmitglied der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ecovis Grieger Mallison Ctg AG, „doch die Folgekosten nach dem Kauf können erheblich sein.“ Gerade bei sehr alten Objekten sei es manchmal sogar unmöglich, eine moderne Wärmeisolierung oder auch Sanitäranlagen einzubauen. „Es ist extrem schwierig, alle Konsequenzen zu beurteilen und die wirtschaftlichen Risiken abzuschätzen.“

Das Angebot denkmalgeschützter Immobilien ist groß. Die Berliner Denkmalliste umfasst 8000 Einträge. Von den 4500 Objekten, die der Liegenschaftsfonds derzeit im Angebot hat, steht jedes fünfte unter Denkmalschutz. Experten raten, beim Kauf vor allem auf eine gute Lage und Infrastruktur zu achten. „Wer sich trotz aller Risiken für eine solche Immobilie entscheidet, wird am Ende ein tolles Objekt haben, auf das andere sicher neidisch sind“, sagt Pissarczyk. „Nur den Weg dorthin muss man sich genauer ansehen.“

Anne Hansen


Aus der Ausgabe 4 / 2010