Gute Aussichten

Die Jahre 2006 und 2007 waren für Berliner Makler und Immobilienverkäufer paradiesisch. Scheinbar unaufhaltsam kletterten die Preise in die Höhe, und immer länger wurde die Schlange vor allem ausländischer Investoren, die in erster Linie Wohnhäuser, aber auch Einzelhandels- und Büroobjekte zu erwerben wünschten.

„Die Ausländer haben gekauft, was zu kaufen war“, sagt Nicolas Jeissing vom Maklerhaus Engel & Völkers Commercial Berlin. Und er nennt auch einen Grund, warum der Boom überhaupt möglich wurde: „Die Banken haben den Investoren das Geld hinterhergeschmissen.“

Damit aber ist es seit Ausbruch der von den USA ausgehenden Finanzmarktkrise vorbei – und zwar gründlich. „Seit Oktober 2007 wurden Finanzierungszusagen von Banken zurückgezogen“, stellt Peter Starke, Berliner Niederlassungsleiter des Maklerhauses Aengevelt, fest. „Die Banken“, bestätigt Jürgen Michael Schick, Investmentmakler in Berlin und Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), „sind bei der Kreditvergabe restriktiver geworden.“ Die Folge: Zahlreiche schon sicher geglaubte Verkaufsabschlüsse scheiterten in letzter Minute.

Betroffen davon war beispielsweise die börsennotierte Grüezi Real Estate AG. Das auf den Handel mit Eigentumswohnungen und Wohnhäusern spezialisierte Berliner Unternehmen sah seine Erwartungen beim Handel mit Wohnimmobilien-Portfolios im vergangenen Jahr nicht erfüllt, weil, so Vorstandsvorsitzender Roman Döbele, „einige Kunden geplante Transaktionen aufgrund der Finanzierungskrise aufgeschoben haben“.

Die Auswirkungen der internationalen Finanzmarktkrise belegen auch die vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Demnach wechselten 2007 rund ein Viertel weniger Wohn- und Geschäftshäuser – also die für Berlin typischen, oft aus der Gründerzeit stammenden Wohngebäude mit Läden mit Erdgeschoss – den Eigentümer. Der Geldumsatz in diesem Segment brach gegenüber 2006 sogar um ein Drittel ein.

Von einer „Konsolidierungsphase“ spricht der Gutachterausschuss, deren Ursache „zum Teil in der Immobilienkrise in den USA zu finden“ sei, „sicherlich aber auch im Abgleich von Gewinnerwartungen sowie in der Umsetzung so genannter Exit-Strategien“. Im Klartext: Manche Investoren haben ihre erst vor wenigen Jahren erworbenen Immobilien bereits wieder veräußert und Berlin den Rücken gekehrt.

Das allerdings ist nicht allein auf die Subprime-Krise zurückzuführen. Denn schon vor deren Eskalation hat sich die erste Welle der Investoren vom Berliner Markt verabschiedet. Es waren die meist aus dem angelsächsischen Raum stammenden, gerne auch als Heuschrecken bezeichneten Private-Equity-Fonds, die ab 2004 den zuvor in seligem Dornröschenschlaf vor sich hin schlummernden Berliner Immobilienmarkt wachküssten. Angezogen durch die im internationalen Vergleich äußerst niedrigen Preise in der deutschen Hauptstadt, setzten sie ein Geschäftsmodell um, das auf dem Einsatz von extrem wenig Eigenkapital und möglichst viel Fremdkapital beruhte.

Dabei nutzten sie das damals ausgesprochen niedrige Zinsniveau so geschickt aus, dass sie eine Eigenkapitalrendite im zweistelligen Prozentbereich erzielten. Und weil gleichzeitig die Kaufpreise explodierten, profitierten sie noch ein zweites Mal, konnten sie doch schon nach zwei oder drei Jahren ihre Immobilien mit sattem Gewinn wieder veräußern.

Seit aber die Zinsen im Lauf des Jahres 2007 anstiegen, funktioniert dieses Geschäftsmodell nicht mehr – wobei allerdings in manchen Fällen eine gewisse Desillusionierung zum Ausstieg beigetragen haben dürfte. „Die Mietsteigerungen in dem Ausmaß, wie sie von Finanzinvestoren zum Teil erwartet wurden, sind nicht eingetreten“, sagt Steffen Schnoor, Makler in Berlin und Vorstandsmitglied des Rings Deutscher Makler (RDM).

Wer heute noch auf dem Berliner Immobilienmarkt aktiv ist, hat in der Regel einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont von mindestens drei, oft aber auch zehn Jahren – und eine starke Eigenkapitalbasis. „Die Eigenkapitalanforderungen der Banken“, sagt Makler Schick, „sind deutlich höher als noch vor sechs Monaten.“

Mindestens 30 Prozent eigene Mittel müsse einbringen, wer noch mit Banken ins Geschäft kommen wolle, ergänzt Aengevelt-Vertreter Starke. Wer aber diese Voraussetzung erfüllt, profitiert von der durch die Finanzmarktkrise ausgelösten Entwicklung gleich doppelt: Zum einen sind weniger Konkurrenten unterwegs, zum anderen sind die Preise innerhalb kurzer Zeit markant zurückgegangen. Auf zehn bis 20 Prozent beziffert Schick den Preisrückgang bei Wohn- und Geschäftshäusern seit vergangenem Herbst. Ist das nun ein Zeichen dafür, dass der Berliner Immobilienmarkt doch nicht so attraktiv ist, wie die Investoren zu Boomzeiten glaubten? Nein, antworten die Experten. Vielmehr handle es sich um eine Normalisierung nach der „Preisübertreibung“ (Schick) der vergangenen Jahre.

„Ich sehe die Subprime-Krise als reinigendes Gewitter“, formuliert es Peter Starke von Aengevelt. Jetzt, so die Einschätzung der Fachleute, habe der in der Vergangenheit überhitzte Markt ein gesundes, nachhaltiges Niveau erreicht. „Die Fundamentaldaten des Immobilienmarktes“, versichert auch Sascha Hettrich, Chef des in Berlin ansässigen Immobiliendienstleisters King Sturge, „sind nach wie vor in Ordnung.“ Will heißen: Die Marktteilnehmer erwarten eine weiterhin solide Wirtschaftsentwicklung und als Folge davon sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnimmobilienbereich eine wachsende Nachfrage und steigende Mieten. Das „Wertsteigerungspotenzial“, wie das im Jargon heißt, sei damit weiterhin gegeben. Klar, so Makler Schick: Wer vor einem Jahr gekauft habe und heute verkaufen wolle, erziele nur einen niedrigeren Preis. „Aber warum sollte er jetzt verkaufen?“

Gestützt wird diese positive Einschätzung dadurch, dass das Projektentwicklungsgeschäft trotz der Einschränkungen durch die schwieriger gewordene Finanzierung nicht einzubrechen scheint. Starke zufolge gibt es in begehrten Lagen wie Prenzlauer Berg, Mitte und City-West sogar eine verstärkte Nachfrage nach Baugrundstücken für Eigentumswohnungen. Und dafür lässt sich – Eigenkapital und Vorvertriebsquote von etwa 50 Prozent vorausgesetzt – auch eine Finanzierung auf die Beine stellen.

Die Berliner Volksbank jedenfalls hat nach Angaben von Klaus-Martin Steinmüller, Bereichsleiter Immobilien- und Baufinanzierungscenter, ihre Geschäftspolitik wegen der Finanzmarktkrise nicht geändert: „Wir haben in der Regel immer Eigenkapitaleinsatz verlangt. Und wir finanzieren weiterhin Immobilien, weil wir an diesen Markt glauben.“ Als Beispiel nennt Steinmüller den Neubau von sechs Terrassenhäusern mit 60 Eigentumswohnungen an der Diestelmeyerstraße im Stadtteil Friedrichshain.

Den Optimismus scheinen noch immer viele Investoren zu teilen. René Ravn zum Beispiel, Geschäftsführer der Unternehmensgruppe Herkules, die vorrangig für dänische Investoren Immobilien in Berlin erwirbt, bezeichnet die Hauptstadt als „sehr attraktiv“. Mittel- bis langfristig erwartet er „stabile Wertsteigerungen“ – und hat deshalb vor kurzem zwei Wohnanlagen in Kreuzberg und Mariendorf mit zusammen 162 Wohnungen erworben.

Christian Hunziker


Was bedeutet Subprimekrise?

US-Immobilienmarkt. Hier nahm die Krise ihren Anfang. In Zeiten niedriger Zinsen und stetig steigender Hauspreise vergaben Immobilienfinanzierer jahrelang Kredite an Hausbauer, auch wenn diese keine ausreichenden Sicherheiten mitbrachten. Diese zweitklassigen Darlehen (subprime) verkauften die Immobilienfinanzierer direkt an große Banken weiter. n Investmentbanken wandelten die Kredite in Wertpapiere und machten sie so einfach handelbar. Die Banken bündelten Kredite mit unterschiedlicher Qualität zu großen Paketen, zerstückelten die Pakete wieder und verkauften die Stücke weiter.

Banken in Deutschland kauften die Kreditpakete, ohne zu wissen, was wirklich drinsteckte. Besonders beherzt griff die kleine Mittelstandsbank IKB zu. Als die Zinsen in den USA stiegen und die amerikanischen Immobilienkredite platzten, wurden auch die Wertpapiere in den Bilanzen der Banken wertlos.


Aus der Ausgabe 4 / 2008